El alquiler con opción de compra es una fórmula cada vez más utilizada en el mercado inmobiliario, ya que permite al inquilino vivir en una vivienda con la posibilidad de adquirirla en el futuro, en unas condiciones previamente pactadas. Se trata de un contrato híbrido que combina arrendamiento y compraventa, lo que hace que su tratamiento fiscal en el IRPF sea más complejo de lo habitual.
Desde el punto de vista fiscal, el arrendamiento tributa como un rendimiento del capital inmobiliario para el propietario. Estas rentas se integran en la base imponible general del IRPF y tributan como cualquier otro alquiler, siempre que no exista actividad económica en los términos del artículo 27.2 de la LIRPF.
Por otro lado, la opción de compra genera una tributación independiente. Cuando el propietario recibe una prima por conceder el derecho de compra, esta se considera una ganancia patrimonial que se integra en la base del ahorro. Esta ganancia se imputa en el ejercicio en el que se formaliza el contrato de opción.
Si finalmente el inquilino ejerce la opción de compra, se produce una segunda operación fiscal: la venta del inmueble. En este momento, el propietario debe declarar una nueva ganancia o pérdida patrimonial, también en la base del ahorro, calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.
Además, las cantidades ya percibidas en concepto de prima de opción o rentas pactadas pueden minorar el valor de transmisión si se descuentan del precio final, lo que influye directamente en el cálculo de la ganancia patrimonial.
En definitiva, este tipo de contratos genera varias implicaciones fiscales en distintos momentos, por lo que es fundamental analizar bien su estructura antes de firmarlo para evitar errores en la declaración del IRPF.
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