El usufructo y la nuda propiedad son dos derechos que pueden recaer sobre un mismo bien y que aparecen con frecuencia en herencias, especialmente cuando el cónyuge viudo mantiene el usufructo mientras los hijos reciben la nuda propiedad. También pueden utilizarse en operaciones de planificación patrimonial. En términos sencillos, el usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar del bien y a obtener sus frutos, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad, aunque no puede utilizar o disfrutar del bien mientras el usufructo esté vigente. La unión de ambos derechos conforma la propiedad plena.
¿Qué puede hacer el usufructuario?
El usufructuario puede utilizar el inmueble, vivir en él o aprovechar los beneficios que genere. Por ejemplo, puede arrendar una vivienda y percibir las rentas, salvo que el título constitutivo del usufructo establezca otra cosa. El contrato de arrendamiento, no obstante, queda condicionado a la duración del propio usufructo. También puede realizar determinadas mejoras siempre que no deteriore el bien ni perjudique los derechos del nudo propietario.
¿Y qué derechos conserva el nudo propietario?
Aunque no pueda disfrutar del inmueble mientras exista el usufructo, el nudo propietario continúa siendo el titular del bien. Puede vender o hipotecar la nuda propiedad, pero quien la adquiera deberá respetar el usufructo existente. Además, puede exigir que el usufructuario conserve el inmueble adecuadamente y actuar si se producen daños o actuaciones que pongan en peligro el bien.
¿Quién debe asumir los gastos?
Una de las cuestiones que más conflictos puede generar entre usufructuario y nudo propietario es el reparto de gastos.
Como regla general, el usufructuario debe hacerse cargo de las reparaciones ordinarias, relacionadas con el uso habitual y el desgaste del inmueble. Las reparaciones extraordinarias que afectan a elementos estructurales o esenciales corresponden al nudo propietario. En una vivienda, por ejemplo, el mantenimiento ordinario puede corresponder al usufructuario, mientras que actuaciones como la reparación de una fachada o del tejado se encuadran, con carácter general, entre las obligaciones del nudo propietario.
¿Cuándo termina el usufructo?
El usufructo puede extinguirse por diferentes motivos. En el caso de un usufructo vitalicio, lo habitual es que termine con el fallecimiento del usufructuario. En ese momento, el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad del bien. También puede extinguirse por el cumplimiento del plazo establecido, por renuncia del usufructuario, por la pérdida total del bien o por consolidación, cuando una misma persona reúne el usufructo y la nuda propiedad.
Una cuestión especialmente importante: la fiscalidad
El usufructo también tiene consecuencias fiscales que deben analizarse en función de cómo se haya constituido y de cómo se produzca posteriormente su extinción.
La normativa contempla reglas específicas para valorar el usufructo y la nuda propiedad a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como para determinar la tributación correspondiente cuando se produce la consolidación del dominio. También pueden entrar en juego otros impuestos, como el IBI o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, dependiendo de la operación realizada. Por ello, operaciones como renunciar a un usufructo, transmitir la nuda propiedad o consolidar el dominio no deberían realizarse sin analizar previamente sus posibles consecuencias fiscales. La propia renuncia, por ejemplo, puede tener un tratamiento diferente según cómo se efectúe y a favor de quién se realice.
Usufructo y nuda propiedad en las herencias
La combinación de usufructo y nuda propiedad es especialmente habitual en el ámbito sucesorio. Una correcta planificación puede permitir determinar qué derechos corresponden al cónyuge viudo y cuáles a los hijos, así como establecer las condiciones de uso y disfrute de determinados bienes.
En estos casos, conocer previamente los derechos de cada parte, el reparto de gastos y las consecuencias fiscales puede evitar conflictos posteriores y facilitar la gestión del patrimonio familiar.
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